Mietnomaden - wie schützen Sie Ihr Eigentum?

Haustürschlüssel liegt auf dem Mietvertrag

Wenn Sie Ihr Wohneigentum vermieten, sind Sie auf der Suche nach dem zuverlässigen Mieter, der regelmäßig seine Miete überweist und die Wohnung pfleglich behandelt. Das funktioniert in den meisten Fällen, aber wenn es schlecht läuft, nisten sich Mietnomaden in Ihrer Wohnung ein. So etwas bedeutet Stress, hohe Kosten und im schlimmsten Fall auch Ihr finanzielles Aus.

Mietnomaden sind Personen, die eine Wohnung beziehen und von Beginn an nicht die Absicht haben, die vereinbarte Miete zu bezahlen. Dabei muss das nicht einmal aus finanzieller Not geschehen, manche Mietnomaden begehen sogenannten Eingehungsbetrug. Sie gehen trotz guter eigener wirtschaftlicher Lage eine vertragliche Verpflichtung ein, ohne die Absicht diese finanziell zu erfüllen.

Mietnomaden treten immer häufiger auf

Immer häufiger werden private Vermieter Opfer von Mietnomaden. Sie treten oft mit gefälschten Bonitätsnachweisen oder anderen Dokumenten auf. Wenn es dann zu den ersten Mietrückständen kommt, ist es schon zu spät. Dabei geht wertvolle Zeit verloren, denn die säumigen Mieter ziehen nicht einfach so aus, sondern lassen es auf eine Räumungsklage ankommen. Diese kostet wiederum den Vermieter jede Menge Geld. Überdies kann es passieren, dass die Mieter auch noch die Wohnung verwahrlosen lassen oder sogar bewusst in ein Trümmerfeld verwandeln und Bauteile wie Waschbecken oder Heizungen entwenden.

Welche Gefahren gehen von Mietnomaden aus?

Wie bereits beschrieben, nimmt das Prozedere, die säumigen Mieter loszuwerden, Zeit in Anspruch. In dieser Phase häufen sich die Mietausfälle bei gleichzeitig weiterlaufenden Betriebskosten. Dazu kommt, dass über die Miete in vielen Fällen, das für die Altersvorsorge beschaffte Wohneigentum abbezahlt werden soll. Es kann zu Ratenrückständen bei der finanzierenden Bank kommen.

Auf der anderen Seite können Mietnomaden in einer Nacht-und-Nebel-Aktion das Weite suchen und dabei die Wohnung in ein Trümmerfeld verwandeln. Jetzt kommt neben dem Mietausfall auch noch eine teure Renovierung dazu.

Tipp: Mietnomadenversicherung abschließen

Jährlich werden etwa 15.000 bis 20.000 Fälle von Mietnomaden bekannt. Sie können sich vor diesem finanziellen Risiko mit der Mietnomadenversicherung schützen. Diese kommt für Mietausfälle, Sachschäden, Reinigungs- und Renovierungskosten sowie die Kosten für Schädlingsbekämpfung auf.

Zusätzlich ist eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll, damit Sie eine Kostendeckung haben, sofern Sie zivilrechtlich gegen Ihre unliebsamen Mieter vorgehen.

Welche Immobilien sind besonders beliebt?

Wie bereits beschrieben werden in den meisten Fällen private Vermieter Opfer von Mietnomaden. Anders als große Wohnungsgesellschaften verfügen sie zum Beispiel nicht über die Möglichkeit, eine Schufa-Auskunft einzuholen. Bestimmte Immobilien sind besonders gefährdet:

Wohnhäuser in Stadtteilen mit einem hohen Leerstand. Teilweise sind Vermieter froh, überhaupt Mietinteressenten zu bekommen. Da ist es für Mietnomaden leichter, eine Zusage zu bekommen.
Objekte in guten Lagen: Da die Mietbetrüger von Anfang an nicht die Absicht haben, die Miete zu bezahlen, können durchaus auch große und teure Wohnungen betroffen sein. Die Finanzierbarkeit der Miete spielt ja keine Rolle.
private Wohnungen ohne Immobilienmakler: Oftmals sind private Vermieter nicht so erfahren bei der Prüfung verschiedener Faktoren. Sie können schlicht und ergreifend leichter hinters Licht geführt werden.

Wie können Sie sich vor Mietnomaden schützen?

Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Unterstützung eines Immobilienmaklers vermieten, ist grundsätzlich ein gesundes Misstrauen geboten. Natürlich ist nicht jeder Mietinteressent auch ein potenzieller Betrüger, aber Sie müssen dennoch verschiedene Prüfungen vornehmen, damit das Risiko eines Mietausfalls gemindert wird. Wer sich mit ehrlichen Absichten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus interessiert, wird schon im eigenen Interesse die gewünschten Unterlagen vorlegen:

Lassen Sie sich immer eine Bonitätsauskunft vorlegen. Diese bekommen Ihre potenziellen Mieter zum Beispiel bei der Schufa oder der Creditreform. Hier sind Sie auf die Mieter angewiesen, da Sie selbst diese Nachweise über die Auskunfteien nicht bekommen. Wenn sich der potenzielle Mieter weigert, sollten Sie von einer Vermietung Abstand nehmen. Das gilt auch für die weiteren benötigten Nachweise.
Fordern Sie die letzten drei Gehaltsnachweise an oder prüfen Sie anhand des letzten Gehaltsnachweises das Jahreseinkommen. Bei Selbstständigen wäre der letzte Steuerbescheid ein Instrument, um die Einkommenssituation zu prüfen.
Prüfen Sie anhand des Gehaltsnachweises, ob es den Arbeitgeber tatsächlich gibt.
Lassen Sie sich den Personalausweis zeigen und fordern Sie gleichzeitig davon auch eine Kopie an. So können Sie in Ruhe zusammen mit den anderen eingereichten Unterlagen prüfen, ob irgendwelche Unstimmigkeiten gegeben sind. Prüfen Sie die bisherige Adresse auch mal bei Google Maps, ob es diese tatsächlich gibt.
Fragen Sie Ihren Mieter nach dem bisherigen Vermieter. Sofern dieser die Angaben nicht machen möchte, könnte das ein Indiz auf Probleme beim vorherigen Mietverhältnis sein.
Lassen Sie sich daher vom Vorvermieter eine Bescheinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass keine Mietschulden bestehen.
Fordern Sie die Mietkaution in bar ein. Zwar hat Ihr Mieter das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen, aber die Schlüsselübergabe können Sie dennoch abhängig von der ersten Zahlung machen.

Eine falsch ausgefüllte Selbstauskunft, die der Mieter Ihnen vorliegt, ermöglicht es Ihnen, den Mietvertrag zu kündigen. Je mehr Daten Sie anfordern, desto schwieriger wird es für potenzielle Mietnomaden, eine saubere Fassade aufzubauen. Denn jede Abweichung in der Selbstauskunft kann eine Kündigung Ihrerseits auslösen.

Ein besonderer Fall: Wenn der Mieter Messie ist

Ein nicht zu unterschätzendes Problem sind sogenannte Messies. Diese lassen sich im Vorfeld nicht immer erkennen, sondern das Problem kann sich erst im Laufe des Mietverhältnisses entwickeln. Im Laufe der Zeit stellt sich heraus, dass Ihr Mieter bergeweise Unrat in Ihrer Wohnung lagert oder dieser sich auch auf dem Grundstück ausbreitet.

Rechtlich betrachtet ist Ihr Mieter in der Pflicht, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Geschieht das nicht, müssen Sie Ihrem Mieter eine Frist zur Müllbeseitigung setzen. Wenn Sie befürchten, dass sich dadurch auch gesundheitliche Gefahren entwickeln, können Sie auch das Ordnungsamt einschalten. Das Ordnungsamt kann im Zuge der Gefahrenabwehr den Mieter verpflichten, die Wohnung vom Müll zu befreien.

Wie werden Sie die Mietnomaden wieder los?

Wenn der Mieter mit der Miete einen Monat im Rückstand ist, können Sie bereits mit einer Frist von zehn Tagen eine Mahnung aussprechen. Verstreicht diese Frist, ohne dass der Mieter bezahlt hat, können Sie eine ordentliche Kündigung aussprechen. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (BGB § 573c).

Sofern nach der ersten Rate der Mietkaution die weitere Zahlung ausbleibt, können Sie die Kündigung aussprechen, sobald die ausbleibende Kaution dem zweifachen der Monatsmiete entspricht. Auch hier gilt die ordentliche Kündigung (BGB 569 Abs. 2a).

Befindet sich Ihr Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand oder die Außenstände betragen über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten, sind Sie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Diese Kündigung muss mit einer Begründung - in der Regel ist das der Zahlungsverzug - ausgesprochen werden.

Sie sollten parallel zur außerordentlichen Kündigung auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Damit verhindern Sie, dass das Mietverhältnis trotz einer Nachzahlung zum Mietrückstand die fristlose Kündigung abwendet. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Die Räumung der Wohnung können Sie mit einer Frist von 14 Tagen anordnen. Reagiert Ihr Mieter nicht darauf, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirken. Diese Regelungen ergeben sich aus der Zivilprozessordnung (ZPO §940a).

Ist der Räumungstitel erwirkt, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Zusätzlich sollten Sie bei Verdacht auf Eingehungsbetrug Strafanzeige stellen.

Stichwort Eingehungsbetrug: Hier täuscht der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages den Vermieter darüber, dass er seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllen kann oder will. Früher kamen säumige Schuldner noch in den Schuldenturm. Heute sind Schulden nicht mehr strafbar. Wer allerdings gezielt finanzielle Verpflichtungen eingeht, mit dem Wissen, diese nicht bezahlen zu können, macht sich strafbar. Hier droht eine Geldstrafe oder bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe.

Verbesserte gesetzliche Regelungen zum Schutz gegen Mietnomaden

Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 sind auch die Hürden für den Vermieter, einen säumigen Mieter loszuwerden, niedriger angesetzt worden. Bis dahin konnte eine Vollstreckung der Räumung nur gegen namentlich aufgeführte Personen durchgeführt werden. Hielten sich zu diesem Zeitpunkt weitere, dem Vermieter unbekannte Personen in der Wohnung auf, musste gegen diese ein weiterer Titel erwirkt werden.

Nach der Mietrechtsreform müssen Sie als Vermieter nun keinen Rechtsstreit mehr gegen Dritte führen, sondern können die Räumungsanordnung im Zuge einer einstweiligen Verfügung, gegen die bisher nicht bekannten Personen erwirken. Damit wird die lange Prozessdauer, auf die Mietnomaden setzen, erheblich verkürzt.

Beschleunigte Räumung ist gesetzlich festgelegt

Im Zuge der Zivilprozessordnung werden Räumungssachen nun von den Gerichten vorrangig bearbeitet (ZPO §272 Abs. 4). Wenn Sie dazu einen Zahlungsantrag auf die Zahlung der rückständigen Miete verbinden, kann der Richter eine Sicherheitsleistung anordnen, die der beklagte Mieter innerhalb einer gesetzten Frist erbringen muss. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, ohne die Sicherheitsleistung zu hinterlegen, erfolgt die Räumung noch vor dem Prozessende durch eine einstweilige Verfügung.

Bei der Räumung der Wohnung müssen Sie zudem nicht mehr die hohen Kosten für die Bereitstellung eines Umzugs-LKW oder der Einlagerung tragen. Nach §885a ZPO stellt der Gerichtsvollzieher dem anwesenden Mieter die nicht pfändbaren Hausratgegenstände zur Verfügung. Ist kein Mieter anwesend, verfügt der Gerichtsvollzieher die Einlagerung. Fordert der Mieter die Sachen nicht zurück, werden diese versteigert und der Erlös bei Gericht hinterlegt. Bei Gegenständen, an deren Aufbewahrung kein Interesse besteht, erfolgt die Entsorgung.

Unser Fazit zum Schutz gegen Mietnomaden

Lassen Sie sich niemals durch das Auftreten von potenziellen Mieter täuschen, sondern beurteilen Sie die Solvenz und die Vorgeschichte der Interessenten immer anhand nachvollziehbarer Dokumente. Zudem ist es sinnvoll, für den Ernstfall die finanzielle Absicherung über die Mietnomadenversicherung abzuschließen . Dann sind hohe finanzielle Ausfälle abgesichert, die Ihnen sonst sogar die eigene wirtschaftliche Sicherheit gefährden könnten.