Eigentümergemeinschaft und WEG - Das sollten Sie wissen

Von der Eigentumswohnung bis zur Garage in einem Hinterhof: Wenn Sie in Deutschland Teileigentum erwerben, dann treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein. Mit diesem Eintritt sind Rechte und Pflichten verbunden. So haben Sie das Anrecht, dass Ihr Eigentum aus baulicher Sicht Schutz genießt. Dafür müssen Sie sich an den Umlagen der Eigentümergemeinschaft beteiligen, damit für Renovierungen und Sanierungsmaßnahmen ausreichend Rücklagen vorhanden sind.

Doch welche Vorteile bringt die Eigentümergemeinschaft genau? Welche Versicherungen sind notwendig? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum? Wir geben Ihnen die Antworten auf diese und viele weitere Fragen.

Wer gehört zur Eigentümergemeinschaft?

Zur Eigentümergemeinschaft gehören alle Personen, die an dem betreffenden Objekt einen Miteigentumsanteil haben. Das ist in der Regel bei Mehrfamilienhäusern oder auch größeren Wohnanlagen der Fall. Darunter fallen in manchen Fällen sogar Reihenhaussiedlungen. Jeder Eigentümer ist in der Teilungserklärung vermerkt - und zwar mit dem Anteil, den er an dem Objekt innehat.

Sie erwerben eine Eigentumswohnung - worauf müssen Sie im Vorfeld achten?

Ausstattung der erworbenen Wohnung

Denken Sie daran, dass Sie bei baulichen Änderungen beispielweise am Balkon oder der Loggia die Zustimmung anderer Eigentümer benötigen.

Kosten der Wohnung

Es geht beim Kauf ja nicht nur um den Preis, sondern auch um laufende Kosten. Wofür fallen diese an und wie werden sie verteilt? Sind die Umlagen für alle gleich oder orientieren diese sich an der Größe der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Objekt?

Gemeinschaftsordnung

Gibt es Beschlüsse zur Nutzung der Wohnungen oder des Gartenanteils? Dürfen Sie beispielsweise unbegrenzt auf dem Balkon grillen oder die Wohnung auch für gewerbliche Zwecke nutzen?

Beschlüsse

Gibt es Beschlüsse innerhalb der Eigentümergemeinschaft, die für Sie ein Hindernis darstellen, etwa, dass im Haus keine Hunde gehalten werden dürfen? Lassen Sie sich vom Verwalter einen Einblick in die Beschlusssammlung geben.

Vollmacht vom Verkäufer

Sie erwerben eine Eigentumswohnung und möchten bereits an der Eigentümerversammlung mitwirken? Lassen Sie sich dann vom Noch-Eigentümer eine Vollmacht ausstellen, die Ihnen das entsprechende Stimmrecht gibt.

Versicherungsschutz

Lassen Sie sich die Policen zur Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder auch Rechtsschutzversicherung vorlegen. Ist Ihr Miteigentumsanteil ausreichend geschützt oder weist beispielsweise die Gebäudeversicherung Lücken im Schutz auf?

Bauliche Veränderung der Eigentumswohnung

In Ihrer Eigentumswohnung können Sie nicht ohne Weiteres Umbauarbeiten vornehmen. Solange Sie keine tragenden Wände versetzen, ist dies ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer möglich. Nehmen Sie zur Vergrößerung eines Raumes hingegen eine tragende Wand heraus, so müssen im Vorfeld unter Umständen alle Eigentümer ihre Zustimmung geben. Das betrifft auch Fenster sowie bauliche Veränderungen, die von außen sichtbar sind.

Die Vorteile der Eigentümergemeinschaft

Treppenhäuser, Dächer, Heizungen, Versorgungsleitungen oder auch Fenster: Fallen hier Reparaturen an, so teilen sich alle Hauseigentümer die Kosten. Dafür legt die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung fest, in welcher Höhe dafür Rücklagen gebildet werden. Diese Rücklage beträgt in der Regel zwischen sechs und zwölf Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.

Hier müssen alle Miteigentümer bezahlen

Fall 1: An Ihrem Balkon sind an der Unterseite Abplatzungen am Beton zu sehen. Eine Sanierung des Balkons ist notwendig, um weiteres Abplatzen von Teilen zu verhindern und die Standfestigkeit wieder herzustellen.

Fall 2: Durch einen Leitungswasserschaden sind in einer Erdgeschosswohnung die Wände durchfeuchtet und müssen getrocknet werden. Anschließend ist ein neuer Verputz fällig. Diese Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Kalte Betriebskosten

Dazu gehören Ausgaben für Versicherungen, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Reinigung des Treppenhauses oder die Gartenpflege. Anders als ein Mieter müssen Sie hier auch noch die Aufwendungen des Hausverwalters einkalkulieren.

Warme Betriebskosten

Diese sind teilweise vom Verbrauch der Eigentümer abhängig wie beispielsweise Frischwasser und die Heizkosten. Strom zahlen die Eigentümer in der Regel unabhängig voneinander an den jeweiligen Stromanbieter. Ausnahme: Die Stromkosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen wie Treppenhausbeleuchtung oder Außenbeleuchtung.

Grundsteuer

Die Grundsteuer überweisen die Eigentümer in der Regel einmal im Quartal an die Gemeinde, in deren Grundbuch das Objekt eingetragen ist.

Versicherungen

Gängig sind eine Gebäudeversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie können dazu noch eine Rechtsschutzversicherung, eine Mietnomadenversicherung oder auch eine Risikolebensversicherung zur Absicherung Ihrer Angehörigen abschließen.

So errechnen sich die laufenden Kosten für Sie als Miteigentümer

Die Hausgeldzahlungen der Eigentümer fallen meist unterschiedlich hoch aus. Der Grund: Die Gemeinschaftskosten legt der Verwalter nach dem sogenannten Miteigentumsanteil um. Dieser ergibt sich daraus, wie viel „Gebäude“ jedem einzelnen Eigentümer gehört. Sind die Wohnungen unterschiedlich groß, so errechnet sich der Eigentumsanteil an der jeweiligen Wohnfläche. Der genaue Miteigentumsanteil ergibt sich aus den Eintragungen im Grundbuch. In der Regel sind diese in Promille beziffert. Gehört Ihnen in einem Vierfamilienhaus eine Wohnung und alle Wohnungen haben die gleiche Größe, so haben Sie einen Eigentumsanteil von 250/1000. Sie zahlen dann auch 25 Prozent der anfallenden Hausgelder.

Die Sonderumlage - Mittel für den außergewöhnlichen Finanzbedarf

Üblicherweise bilden alle Eigentümer eine regelmäßige Rücklage zur Deckung von Instandhaltungskosten. Es kann aber der Fall eintreten, dass die Hausgelder nicht ausreichen, um eine geplante bauliche Maßnahme zu decken. Daher kann der Verwalter eine sogenannte Sonderumlage erheben. Vor allen in den folgenden Fällen ist die Bildung einer Sonderumlage sinnvoll:

• Finanzierung größerer Maßnahmen wie beispielsweise der Anbau von Balkonen
• Finanzierung größerer Anschaffungen wie einer neuen Zentralheizungsanlage
• Ausgleich einer mangelnden Liquidität, falls der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde
• Ausgleich von finanziellen Ausfällen durch einen oder mehrerer Eigentümer

Diese Sonderumlage kann der Verwalter nicht einfach bei den Eigentümern einfordern, sondern diese muss im Rahmen einer außerordentlichen Mitgliederversammlung beschlossen werden.

Verwalter durch die WEG stellen oder extern besetzen?

Der Verwalter muss die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umsetzen, Schäden in der Eigentumsanlage feststellen, Kostenvoranschläge einholen und Handwerker beauftragen. Daneben muss er einen Wirtschaftsplan aufstellen, wo alle anfallenden Kosten für das Folgejahr zu berücksichtigen sind. Daneben verwaltet er das gemeinsame Hausgeldkonto.

Übernimmt dies niemand der Eigentümergemeinschaft, können die Eigentümer einen Verwalter von außen einsetzen. Das kostet je nach Größe der Anlage zwischen 20 und 30 Euro im Monat pro Wohneinheit. Ein Vorteil dabei ist die entfallende Haftung: Wer innerhalb der Eigentümergemeinschaft den Verwalterposten innehat, trägt natürlich auch ein Haftungsrisiko. Ein Beispiel: Der Verwalter versäumt nach Umbauarbeiten fristgerecht einen Mangel zu reklamieren und es kommt zu einem Schaden. Nun steht er in der Haftung gegenüber den anderen Eigentümern.